大家在租房買(mǎi)房時(shí)，很難躲開(kāi)中介這個(gè)環(huán)節(jié)，畢竟大部分優(yōu)質(zhì)房源都掌握在中介手里，自己找個(gè)人房源說(shuō)實(shí)話(huà)非常困難，但是通過(guò)中介簽約又要承擔(dān)一筆高額的中介費(fèi)用，為了不花這個(gè)錢(qián)，我找中介看好了合適的房子然后背著中介和房東簽約可行嗎？

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(資料圖片)

利用中介信息找到房源私自聯(lián)系房主進(jìn)行買(mǎi)房，這種跳單行為犯罪嗎？

上海政明律師事務(wù)所崔晨曦律師解答：

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十五條，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

即便你繞開(kāi)了中介自行成交，如果中介找到你，這筆中介費(fèi)你還是要掏的。

中介人應(yīng)提供有用的房源信息、帶買(mǎi)方看房、協(xié)助雙方商談價(jià)格、協(xié)助辦理貸款、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等。中介人僅履行了部分合同義務(wù)，如果要求委托人支付約定的全部報(bào)酬，違反權(quán)利義務(wù)一致的原則。

買(mǎi)房跳單行為的構(gòu)成要點(diǎn)可分為三點(diǎn)：

1、委托人接受了中介的服務(wù)。即雙方簽訂了書(shū)面協(xié)議，或在沒(méi)有書(shū)面協(xié)議的情況下，中介帶委托人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了看房。

2、利用中介提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)促成締約。即在沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)看房的情況下，中介向委托人提供了相關(guān)賣(mài)方的基本資料，如房屋面積、賣(mài)房的報(bào)價(jià)等，委托人利用相關(guān)情況完成了買(mǎi)房交易。

3、繞開(kāi)中介直接訂立合同。即買(mǎi)賣(mài)一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費(fèi)的義務(wù)，委托人接受了中介的服務(wù)后卻跳過(guò)中介私自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

上海政明律師事務(wù)所崔晨曦律師解析：

首先要明確符合“跳單”違約的構(gòu)成要件，即：

（一）委托人接受了中介人的服務(wù)；

（二）委托人利用了中介人提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)；

（三）委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同。

即使中介合同中沒(méi)有關(guān)于“跳單”行為屬于違約的內(nèi)容，委托人利用中介人提供的獨(dú)家資源或者服務(wù)后繞過(guò)中介人達(dá)成交易的，中介人也可以依照上述規(guī)定向委托人主張權(quán)利。

如果，同一個(gè)房源信息在多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌出售，委托人可通過(guò)多個(gè)中介人了解房源信息，也可同時(shí)委托多個(gè)中介人。此時(shí)就要判斷委托人最終簽訂合同，是利用了哪一個(gè)中介人提供的服務(wù)，而且如果多個(gè)中介人均提供了服務(wù)，委托人基于服務(wù)滿(mǎn)意度、中介報(bào)酬費(fèi)等因素而最終選擇其中一家，雖然繞過(guò)了其他中介人，但這是委托人作為消費(fèi)者的自由和權(quán)利。

如果說(shuō)你認(rèn)為第一家中介的服務(wù)不到位，那么你有權(quán)利選擇第二家中介，而且在這種情況下，也能夠督促中介提高服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)規(guī)范他們的行為。中介行業(yè)可能良莠不齊，有一些人的服務(wù)水平跟他的專(zhuān)業(yè)水平達(dá)不到你所要求的，那么你就可以通過(guò)貨比三家去選擇其他中介，這種情況下法律不認(rèn)為你是跳單，也是在保護(hù)你的交易跟消費(fèi)的選擇權(quán)。

此時(shí)，委托人需要舉證證明，其最終訂立合同，主要利用的是哪一家中介人提供的服務(wù)。比如，如果委托人能夠證明，最終購(gòu)房主要是利用了B公司提供的服務(wù)，則無(wú)需向A公司支付報(bào)酬。但是，如果A公司能夠證明，該房源信息是委托人首先從A公司獲得，然后將該信息告訴B公司，從而“跳”開(kāi)A公司后，通過(guò)B公司訂立合同，則A公司有權(quán)向委托人索要報(bào)酬。關(guān)于報(bào)酬金額，則需要考慮A公司對(duì)合同義務(wù)的履行程度來(lái)具體確定。

崔晨曦律師簡(jiǎn)介

本律師執(zhí)業(yè)十余年，專(zhuān)注于刑事及重大民商事案件。