物業(yè)公司莫以不可抗力為借口消極履職

【資料圖】

北京西城法院解析暴雨后易引發(fā)的三類糾紛

受連續(xù)強(qiáng)降雨影響,京津冀多地近日出現(xiàn)洪澇災(zāi)害。北京市西城區(qū)人民法院對(duì)相關(guān)案件梳理后發(fā)現(xiàn),暴雨等極端天氣出現(xiàn)后容易引發(fā)相鄰關(guān)系、物業(yè)服務(wù)、車損理賠這三類糾紛,涉及不可抗力導(dǎo)致合同履行受阻的糾紛也不在少數(shù)。西城區(qū)法院法官結(jié)合以往審判案例對(duì)這三類糾紛依法處理進(jìn)行了解析。

在西城法院此前審理的一起案件中,老張家和孫女士家是上下層的鄰居,住樓上的老張?jiān)诓鸾ǚ课萜陂g破壞了正常的排水結(jié)構(gòu)和地面防水層。趕上雨季,雨水不停地滲進(jìn)老張家中,不僅淹了自己,下滲的雨水也導(dǎo)致樓下孫女士家中的墻壁、地面木地板及室內(nèi)空調(diào)機(jī)受到水浸。

“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,因排水不當(dāng)致使他人財(cái)產(chǎn)受損的,侵權(quán)主體應(yīng)當(dāng)停止侵害并賠償損失。”西城法院法官助理江浸月說(shuō),這起案件中正是由于老張拆建房屋時(shí)的不當(dāng)行為,導(dǎo)致排水不暢,讓自家和樓下都遭了殃,對(duì)鄰居的損失,老張應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

據(jù)江浸月介紹,因暴雨引發(fā)的相鄰關(guān)系糾紛,主要包括兩大類,一是因一方翻建、修繕房屋以及道路硬化等在相鄰權(quán)人間本就存在矛盾,遇暴雨后相關(guān)矛盾激化;二是因排水不當(dāng)疊加暴雨因素,導(dǎo)致他人房屋及屋內(nèi)物品等財(cái)產(chǎn)受損。

“部分城區(qū)老舊平房或農(nóng)村自建房屋本身存在安全隱患,不具備應(yīng)對(duì)暴雨等極端天氣的條件。”江浸月說(shuō),相關(guān)管理部門應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),加強(qiáng)對(duì)老舊平房、自建房屋改建管理,從源頭防范鄰里糾紛及安全隱患,防止因暴雨引發(fā)房屋浸泡受損或倒塌等嚴(yán)重后果。

此外,法官提醒,私搭亂建、占用公共空間等行為不可取,房屋所有權(quán)人、用益物權(quán)人、承租人等在修繕房屋時(shí)應(yīng)考慮周全,避免給相鄰權(quán)人造成不便引發(fā)糾紛。對(duì)于因裝修公司偷工減料造成的房屋漏水,應(yīng)由裝修公司按照合同承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,沒有合同約定的建議按照實(shí)際損失由雙方協(xié)商解決,協(xié)商未果的可訴至法院維權(quán)解決。

除了鄰里糾紛,物業(yè)合同糾紛也是雨后常見的糾紛之一。對(duì)于業(yè)主的不滿,物業(yè)公司常常拿出“暴雨是不可抗力”作為擋箭牌,試圖為自身免責(zé)。

在西城法院審理的一起案件中,一公共露臺(tái)直徑約6厘米的下水地漏被雜物堵住,最終因暴雨導(dǎo)致業(yè)主家被露臺(tái)的積水淹泡。事后,物業(yè)公司稱暴雨屬于不可抗力拒絕賠償業(yè)主損失。法院審理后認(rèn)為,公共區(qū)域的下水地漏被雜物堵塞,存在暴雨時(shí)形成嚴(yán)重積水的風(fēng)險(xiǎn),且時(shí)值雨季,物業(yè)公司對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見,作為管理人需要對(duì)相關(guān)排水區(qū)域進(jìn)行必要巡檢,但其并未采取措施處理露臺(tái)雜物,最終造成管道堵塞,存在管理過(guò)失責(zé)任,須對(duì)此承擔(dān)賠償責(zé)任。

“不可抗力指的是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的現(xiàn)象,如果從物業(yè)公司的預(yù)見能力來(lái)看,其應(yīng)當(dāng)預(yù)見(如氣象部門提前發(fā)出了暴雨提醒等)而沒有預(yù)見,或是消極履職,未采取任何措施阻擋損害后果,就不能以暴雨等極端天氣為不可抗力進(jìn)行免責(zé)?！蔽鞒欠ㄔ悍ü僦碛邛╈o說(shuō),根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定,物業(yè)的職責(zé)范圍包括按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)服務(wù),在遭遇暴雨等極端天氣前后,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定,采取積極措施保護(hù)小區(qū)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

西城法院對(duì)此類糾紛調(diào)研后發(fā)現(xiàn),因物業(yè)公司管理失職造成的影響范圍較廣,很容易引發(fā)批量訴訟。對(duì)此,西城法院提醒,物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的管理,尤其在自然災(zāi)害多發(fā)季節(jié),應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)小區(qū)安全管理責(zé)任;業(yè)主在發(fā)現(xiàn)存在樓頂漏水、下水管道排水不暢等隱患時(shí)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)報(bào)修,也可以聯(lián)合其他居民集體向物業(yè)提出維權(quán)要求,同時(shí)采取措施降低自身財(cái)產(chǎn)損失,維護(hù)自身合法權(quán)益。

此外,針對(duì)地庫(kù)進(jìn)水導(dǎo)致車輛被泡引發(fā)的物業(yè)服務(wù)糾紛,于雯靜說(shuō),物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)的排水設(shè)施進(jìn)行周期性檢查和維修,確保排水口排水暢通,在雨季來(lái)臨時(shí),物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)盡到更高的注意義務(wù),比如準(zhǔn)備沙袋、抽水機(jī)等防洪設(shè)施設(shè)備,隨時(shí)關(guān)注暴雨氣象預(yù)報(bào),根據(jù)氣象部門的預(yù)警向業(yè)主發(fā)出通知,暴雨險(xiǎn)情發(fā)生后采取阻止車輛進(jìn)入地庫(kù)、關(guān)閉地庫(kù)門的合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全等。

“如果物業(yè)公司在預(yù)防和補(bǔ)救兩方面未盡職盡責(zé),則需要對(duì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！庇邛╈o說(shuō)。

在本輪強(qiáng)降雨期間,有許多車輛被困水中,甚至被雨水沖走。對(duì)于車主來(lái)說(shuō),自己的車輛被淹能否獲得賠償?

對(duì)此,西城法院提醒,根據(jù)2020年9月起施行的《關(guān)于實(shí)施車險(xiǎn)綜合改革的指導(dǎo)意見》,將此前需要單獨(dú)附加的發(fā)動(dòng)機(jī)涉水險(xiǎn)、全車盜搶險(xiǎn)、玻璃單獨(dú)破碎險(xiǎn)等六項(xiàng)保險(xiǎn)責(zé)任納入機(jī)動(dòng)車損失保險(xiǎn)保障范圍。根據(jù)車損險(xiǎn)的相關(guān)條款規(guī)定,因?yàn)樽匀粸?zāi)害、意外事故造成的機(jī)動(dòng)車直接損失,且不屬于免賠范圍內(nèi)的,都可以依照約定進(jìn)行賠償。

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局在7月31日發(fā)布提示,車險(xiǎn)綜合改革啟動(dòng)后,車輛損失保險(xiǎn)保障范圍已涵蓋暴雨、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害造成的損失。

“因此,購(gòu)買了車損險(xiǎn)的車主,發(fā)現(xiàn)暴雨導(dǎo)致車輛受損的,可以向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)理賠。”江浸月說(shuō),需要注意的是,車輛被淹后發(fā)動(dòng)機(jī)熄火,一定不要強(qiáng)制啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī),否則引起的發(fā)動(dòng)機(jī)損壞,將被保險(xiǎn)公司認(rèn)定為屬于“遭受保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失后,未經(jīng)必要修理繼續(xù)使用,致使損失擴(kuò)大的部分”的責(zé)任免除情形,不予理賠。此外,如被保險(xiǎn)人或駕駛?cè)嗣髦胺椒e水嚴(yán)重還冒險(xiǎn)涉水,此種情況下造成的損失,也不能獲賠。

對(duì)于被洪水沖走的車輛,西城法院提醒,車主可在災(zāi)后通過(guò)公安機(jī)關(guān)協(xié)助尋找車輛并進(jìn)行保險(xiǎn)定損理賠;當(dāng)車輛無(wú)法找回時(shí),對(duì)于已投保車損險(xiǎn)的車輛,車主可到公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具車輛滅失證明,再到車管所辦理車輛注銷手續(xù),一般而言,保險(xiǎn)公司會(huì)視情況推定全損進(jìn)行理賠。